Voorkooprecht en voorkeurrecht: wat is het verschil en waar moet je als vastgoed(ver)koper op letten?

Wie reeds vastgoed heeft gekocht of verkocht, kent waarschijnlijk de termen 'voorkooprecht' en 'voorkeurrecht'. Soms is het verwarrend om te begrijpen wat deze termen precies inhouden en beide begrippen worden vaak door elkaar gehaald of worden ze aanzien als eenzelfde woord. Maar toch is er een groot verschil in betekenis, met ook verschillende gevolgen bij de verkoop of aankoop van jouw eigendom.  

Om het onderlinge verschil in beide termen duidelijk te maken, is het belangrijk dat je elk begrip afzonderlijk begrijpt. Zo heb je het voorkeurrecht dat kan toegewezen worden aan een begunstigde persoon, instantie, onderneming of overheid.  Als een eigenaar van een onroerend goed dan besluit om zijn eigendom te verkopen of alvast de intentie heeft om dit te doen, dan moet hij het aanbod eerst voorleggen aan de houder van het voorkeurrecht. De begunstigde met het voorkeurrecht kan dan als eerste een bod uitbrengen of onderhandelen met de eigenaar. Belangrijk om weten is dat dit voorstel moet gebeuren vooraleer de eigenaar een verkoop van zijn bekend maakt aan het grote publiek.

Daarnaast heb je het voorkooprecht dat je kan terugvinden bij vastgoedtransacties. Dit recht geeft een begunstigde voorrang op andere kandidaat-kopers bij de aankoop van een eigendom. Ook als de kandidaat-koper een geaccepteerd bod op zak heeft en beide partijen overeenkomen in verkoopprijs en voorwaarden met een ondertekende compromis. Want de verkoper is verplicht om het eigendom aan te bieden aan de begunstigde met het 'recht van voorkoop' en dat aan dezelfde voorwaarden en prijs. Gaat de begunstigde hier niet op in, dan kan de andere kandidaat-koper het eigendom toch nog aankopen. Als de houder van het voorkooprecht niet tijdig reageert op het aanbod binnen een vooropgestelde termijn, dan is hij ook zijn voorrang kwijt.

Het bestaan van een ondertekende verkoopovereenkomst is dus het belangrijke verschil tussen het voorkooprecht en het voorkeurrecht. Heeft de verkoper nog maar louter de intentie om te verkopen, dan spreken we van het voorkeurrecht. De begunstigde krijgt dus als eerste de mogelijkheid om te onderhandelen met de verkoper en kan als eerste een bod uitbrengen als hij wil kopen. Er mag in dit geval dus nog geen verkoopovereenkomst bestaan. 

Is dat wél het geval? Dan treedt het voorkooprecht naar voor. De verkoopovereenkomst tussen de verkoper en de kandidaat-koper kan niet doorgaan als de begunstigde met het voorkooprecht zijn recht wil uitoefenen en het pand aan dezelfde prijs en voorwaarden wil aankopen. Er is nog een onderscheid tussen een conventioneel voorkooprecht (onderling overeengekomen tussen partijen) en een wetmatig voorkooprecht (door de wet voorzien).

Er zijn verschillende personen of instanties die vaak een voorkooprecht uitoefenen bij de aankoop van vastgoed. Zo heb je bijvoorbeeld de een lokale overheid zoals een gemeente of provincie, een sociale huisvestingsmaatschappij, een natuurvereniging of een andere belanghebbende partij. Ze willen dan een bepaald eigendom verwerven voor de aanleg van openbare infrastructuur zoals wegen of fietspaden, of om beschermde gebieden te creëren zoals natuurgebieden of parken. Sociale huisvestingsmaatschappijen kunnen voorkooprechten uitoefenen om huurwoningen te bouwen of te renoveren om zo de betaalbaarheid van woningen te bevorderen in bepaalde gemeenten.

In het geval van een voorkeurrecht gaat het meestal om een persoon of instantie die een bijzondere relatie heeft met het verkochte goed. Dit kan bijvoorbeeld een huurder, een aangrenzende eigenaar, een familielid, ... 

Als een kandidaat-koper de informatie heeft dat er een voorkooprecht rust op zijn droomwoning, dan kan hij wel de nodige stappen ondernemen om eventuele problemen te voorkomen in een later stadium van een verkoop. Zo neemt een koper best een opschortende voorwaarde op in zijn aankoopbelofte voor het niet uitoefenen van het voorkooprecht van een begunstigde.

Als de begunstigde dan niet ingaat op het aanbod van de verkoper/notaris, of hij reageert niet tijdig, dan vervalt zijn recht van voorkoop zodoende dat de opschortende voorwaarde van het bod is vervult.