Recht van erfpacht versus recht van opstal in Vlaanderen
Bij vastgoed of grondgebruik in Vlaanderen kom je vaak de termen "erfpacht" en "opstalrecht" tegen. Hoewel ze juridisch klinken, zijn ze eenvoudig te begrijpen. Wat houden deze rechten in, en wat zijn de verschillen?
Bert legt jullie het even uit.
Wat is erfpacht?
Erfpacht is een tijdelijk recht dat je het gebruik geeft van grond of een gebouw dat eigendom blijft van iemand anders. Het recht loopt tussen 15 en 99 jaar. Je kunt de grond of het gebouw gebruiken alsof het van jou is, maar betaalt in de meeste gevallen een jaarlijkse vergoeding, de 'canon'. Aan het einde van de erfpacht gaat het eigendom van gebouwen en beplantingen terug naar de oorspronkelijke eigenaar, tenzij er andere afspraken zijn gemaakt.
Stel, een sportleraar wil een sportcentrum bouwen, maar de gemeente blijft eigenaar van de grond. Hij kan de grond in erfpacht nemen voor 80 jaar en betaalt jaarlijks een vergoeding aan de gemeente. Tijdens deze periode gebruikt hij de grond alsof die van hem is, maar na 80 jaar wordt de sporthal eigendom van de gemeente.
Rechten en plichten van een erfpachter
Als erfpachter heb je het volledige gebruiksrecht van het goed, en kun je het zelfs verhuren of verkopen zolang de erfpacht loopt. Je bent verantwoordelijk voor onderhoud, belastingen en betaling van de canon (indien van toepassing).
Bij het einde van de erfpacht vervalt alles wat je hebt gebouwd of beplant aan de eigenaar, tenzij anders overeengekomen.
Wat is opstalrecht?
Opstalrecht geeft je het recht om een gebouw of constructie op andermans grond te bezitten, terwijl de grond eigendom blijft van de oorspronkelijke eigenaar. Dit recht geldt voor maximaal 99 jaar. Na afloop van het recht moet de eigenaar van de grond je meestal vergoeden voor de opstallen die je hebt geplaatst, tenzij er een andere regeling is afgesproken.
Bijvoorbeeld: Een bouwpromotor krijgt opstalrecht om een appartementsgebouw te zetten op grond die van een particulier is. De promotor verkoopt de appartementen, maar de grond blijft eigendom van de oorspronkelijke eigenaar. Na het aflopen van het opstalrecht gaat het gebouw over naar de grondeigenaar, tenzij er andere afspraken zijn gemaakt.
Rechten en plichten van de opstalhouder
Als opstalhouder mag je gebouwen oprichten of beplantingen aanleggen op andermans grond. Je bent de eigenaar van deze opstallen zolang het opstalrecht geldt. Net zoals bij erfpacht kun je het recht verhuren, verkopen of zelfs hypothekeren, maar altijd binnen de looptijd van het opstalrecht.
Daarnaast ben je verplicht een vergoeding (cijns) te betalen als dat is afgesproken, en ben je verantwoordelijk voor de belastingen die met de opstallen samenhangen. Aan het einde van de opstalperiode gaat het eigendom van de gebouwen meestal over naar de grondeigenaar, tenzij er andere afspraken zijn gemaakt.
De verschillen tussen erfpacht en opstalrecht
Bij erfpacht draait het om het langdurige gebruik van de grond zelf, terwijl opstalrecht specifiek is voor het bouwen en bezitten van constructies op die grond. Bij erfpacht gaat aan het einde van de overeenkomst alles terug naar de eigenaar van de grond, terwijl bij opstalrecht de eigenaar van de grond de opstallen meestal moet vergoeden.
Erfpacht is dus vooral gericht op langdurig gebruik van grond, terwijl opstalrecht zich richt op het tijdelijk bezitten van bouwwerken op grond van iemand anders.
